שוק הנדל״ן בהחותרים — סיכום שנת 2021

מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של ירידה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−8.9% מול 2020. היקף הפעילות השתנה ב-+320.3% במספר העסקאות וב-+182.6% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: פעילות ערה במחירים נמוכים יותר — שוק קונים. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 57.2% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 99.8% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪965,000, בשטח חציוני של 117 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪2,083–₪18,345 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 26.2% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 16.7% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 10733, עם מחיר חציוני של ₪18,196 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 100% מהמחזור השנתי של החותרים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (100% מעסקאות המגורים בשנה).

במקביל, 1 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2021 כשנת אבן הדרך שלהן. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.