הצטרפו עכשיו
דוח שנתי · 2021 · מחוז חיפה

שוק הנדל״ן בשדות ים — סיכום שנת 2021

עודכן לאחרונה: 21/07/2026

בשנת 2021 נרשמו בשדות ים 178 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪367,900,310. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪23,875 — +16.3% לעומת 2020. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪2,654 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בשדות ים לשנת 2021 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.

₪367,900,310 +72.7%
מחזור השוק בשנת 2021
178 +114.5%
עסקאות
+13.1%
מגמת מחירים · כלל השוק
₪23,875 +16.3%
חציון ₪/מ״ר · מגורים (164 עסקאות)
₪2,654 -48.9%
חציון ₪/מ״ר · קרקע
בדקו מחיר עדכני בשדות ים ←
שדות ים · 2021
דוחות שנתיים · שדות ים
2021
לעמוד העיר שדות ים ←
עסקה חציונית · מגורים₪1,575,000
ממוצע ₪/מ״ר · מגורים₪21,189
שטח דירה חציוני · מ״ר76
נכסים חדשים · מגורים40%
גושים עם עסקאות3
פיזור מחירים · מגורים

הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים

החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בשדות ים אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.

רבעון תחתון · 25%₪14,531 חציון₪23,875 רבעון עליון · 75%₪28,313
ניתוח שנתי

מה קרה בשוק בשדות ים בשנת 2021?

מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+13.1% מול 2020, ובדירות בלבד — +16.3%. היקף הפעילות השתנה ב-+114.5% במספר העסקאות וב-+72.7% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק מתחמם — מחירים ופעילות עלו יחד. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 39.3% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 94.8% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,575,000, בשטח חציוני של 76 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪14,531–₪28,313 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 39.7% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 14.4% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

עונתיות · מחזור לפי רבעון גובה העמודה = מחזור כספי · המספר = מחיר חציוני למ״ר
₪15,000 41 עסקאות · 26.1% -29.1% רבעון 1
₪19,090 25 עסקאות · 17.1% -8.3% רבעון 2
₪24,206 32 עסקאות · 17.4% +40.1% רבעון 3
₪27,687 80 עסקאות · 39.3% +37.3% רבעון 4

מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2021 במלואה · חושב 02/08/2026

תמהיל הנכסים

מה נמכר בשדות ים ב-2021

חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.

מגורים +16.3%
עסקאות164 היקף כספי₪348,661,773 חציון ₪/מ״ר₪23,875 עסקה חציונית₪1,575,000
דירה בבית קומות 38.5%
קוטג' חד משפחתי 34.1%
קוטג' דו משפחתי 18.1%
דירת גן 2.6%
דירת נופש 1.3%
דירת גג 0.3%
קרקע -48.9%
עסקאות11 היקף כספי₪17,986,400 חציון ₪/מ״ר₪2,654 עסקה חציונית₪650,000
מגורים 4.6%
ללא תיכנון 0.3%
מסחרי
עסקאות3 היקף כספי₪1,252,137 חציון ₪/מ״ר₪8,333 עסקה חציונית₪519,658
מחסנים 0.2%
חנות 0.1%

האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2021.

פילוח גיאוגרפי

איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2021

הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.

לכל הגושים במפה ←

הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 10620, עם מחיר חציוני של ₪25,088 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 100% מהמחזור השנתי של שדות ים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

גוש עסקאות חציון ₪/מ״ר שינוי שנתי נתח מהמחזור קישור
גוש 10620 102 ₪25,088 +24.7% פרטים ב-ERRA ←
גוש 10634 25 ₪15,738 +25.9% פרטים ב-ERRA ←
גוש 10638 51 ₪24,000 -0.1% פרטים ב-ERRA ←

מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2021, מדורגים לפי מחזור כספי.

מאפייני הנכסים

אילו דירות נמכרו בשדות ים ב-2021

פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 1981–2000. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (93.3% מעסקאות המגורים בשנה).

לפי מספר חדרים
עד 2.5 חדרים ₪23,882/מ״ר
34 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,095,000
3–3.5 חדרים ₪28,192/מ״ר
41 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,435,877
4–4.5 חדרים ₪27,788/מ״ר
19 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,548,670
5 חדרים ומעלה ₪17,324/מ״ר
59 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,387,462
לפי תקופת בנייה
עד 1980 ₪18,683/מ״ר
6 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,897,500
1981–2000 ₪23,666/מ״ר
66 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,195,000
2001–2010 ₪16,853/מ״ר
19 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,146,500
2011–2020 ₪28,192/מ״ר
58 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,720,878
2021 ואילך ₪29,215/מ״ר
2 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,446,170
לפי שטח הנכס
עד 60 מ״ר ₪27,788/מ״ר
73 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,220,000
60–90 מ״ר ₪27,824/מ״ר
17 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,191,462
90–120 מ״ר ₪17,382/מ״ר
13 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,740,877
120–160 מ״ר ₪18,840/מ״ר
16 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,598,750
160 מ״ר ומעלה ₪14,382/מ״ר
45 עסקאות · עסקה חציונית ₪4,000,000

אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 93% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 92% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.

מבנה הבעלות

קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2021

עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.

בעלות פרטית
127 עסקאות · חציון ₪18,683/מ״ר
קרקע מדינה
51 עסקאות · חציון ₪24,000/מ״ר
מבט קדימה

היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2021

במקביל, 3 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2021 כשנת אבן הדרך שלהן. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.

מנתונים היסטוריים להחלטה

רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בשדות ים היום?

דוח 2021 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.

פתחו את ניתוח השוק ←