דוח שנתי · 2023 · מחוז הדרום

שוק הנדל״ן בבאר שבע — סיכום שנת 2023

עודכן לאחרונה: 21/07/2026

בשנת 2023 נרשמו בבאר שבע 4,584 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪4,487,594,641. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪10,752 — +2.6% לעומת 2022. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪1,243 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בבאר שבע לשנת 2023 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.

₪4,487,594,641 -30.0%

מחזור השוק בשנת 2023

4,584 -25.3%

עסקאות

-1.2%

מגמת מחירים · כלל השוק

₪10,752 +2.6%

חציון ₪/מ״ר · מגורים (4,260 עסקאות)

₪1,243 -62.2%

חציון ₪/מ״ר · קרקע

בדקו מחיר עדכני בבאר שבע ←

באר שבע · 2023

דוחות שנתיים · באר שבע

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

לעמוד העיר באר שבע ←

עסקה חציונית · מגורים₪850,000

ממוצע ₪/מ״ר · מגורים₪10,509

שטח דירה חציוני · מ״ר87

נכסים חדשים · מגורים20%

גושים עם עסקאות218

פיזור מחירים · מגורים

הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים

החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בבאר שבע אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.

רבעון תחתון · 25%₪8,965 חציון₪10,752 רבעון עליון · 75%₪13,513

ניתוח שנתי

מה קרה בשוק בבאר שבע בשנת 2023?

מבחינת מחירים, 2023 הייתה שנה של יציבות: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−1.2% מול 2022, ובדירות בלבד — +2.6%. היקף הפעילות השתנה ב-−25.3% במספר העסקאות וב-−30.0% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 1, שריכז 32.3% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 92.4% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪850,000, בשטח חציוני של 87 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪8,965–₪13,513 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 20% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 35.6% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

עונתיות · מחזור לפי רבעון גובה העמודה = מחזור כספי · המספר = מחיר חציוני למ״ר

₪9,807 1,549 עסקאות · 32.3% -1.2% רבעון 1

₪11,046 1,144 עסקאות · 25.5% +6.5% רבעון 2

₪11,028 1,114 עסקאות · 24.7% +1.3% רבעון 3

₪10,615 777 עסקאות · 17.6% -2.7% רבעון 4

מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2023 במלואה · חושב 02/08/2026

תמהיל הנכסים

מה נמכר בבאר שבע ב-2023

חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.

מגורים +2.6% 92.4%

עסקאות4,260 היקף כספי₪4,145,039,611 חציון ₪/מ״ר₪10,752 עסקה חציונית₪850,000

דירה בבית קומות 80.7%

קוטג' דו משפחתי 4.3%

דירת גן 2.9%

קוטג' חד משפחתי 2.1%

בית בודד 2.0%

דירת גג 0.2%

קומבינציה 0.1%

קוטג' טורי 0.0%

קרקע -62.2% 5.6%

עסקאות267 היקף כספי₪253,529,672 חציון ₪/מ״ר₪1,243 עסקה חציונית₪676,194

מגורים 4.3%

ללא תיכנון 1.0%

מסחרי + משרדים 0.3%

מסחרי + מגורים 0.1%

מסחרי -2.2% 2.0%

עסקאות57 היקף כספי₪89,025,358 חציון ₪/מ״ר₪11,445 עסקה חציונית₪585,000

משרד 1.4%

חנות 0.4%

תעשיה 0.1%

האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2023.

פילוח גיאוגרפי

איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2023

הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.

לכל הגושים במפה ←

הגוש הפעיל ביותר ב-2023 מבחינת מחזור כספי היה גוש 38491, עם מחיר חציוני של ₪14,309 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 23.4% מהמחזור השנתי של באר שבע. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

גוש	עסקאות	חציון ₪/מ״ר	שינוי שנתי	נתח מהמחזור	קישור
גוש 38491	211	₪14,309	-2.5%	7.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38463	226	₪9,583	-9.6%	6.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38009	143	₪14,758	+6.5%	5.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38421	72	₪10,583	—	2.3%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38068	59	₪14,594	+2.2%	2.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38675	30	₪16,227	+50.1%	2.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38762	120	₪1,188	—	1.9%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38490	47	₪14,515	—	1.8%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38464	45	₪14,423	+45.6%	1.7%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38074	60	₪11,696	+2.9%	1.6%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38035	58	₪9,595	+7.5%	1.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38073	97	₪11,000	-2.5%	1.3%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38108	87	₪9,807	+3.0%	1.3%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38194	30	₪12,297	—	1.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38367	34	₪12,125	+6.0%	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38079	104	₪10,549	—	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38363	24	₪12,063	—	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38353	39	₪11,358	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38365	28	₪12,336	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 38187	39	₪11,333	-0.3%	0.9%	פרטים ב-ERRA ←

מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2023, מדורגים לפי מחזור כספי.

מאפייני הנכסים

אילו דירות נמכרו בבאר שבע ב-2023

פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2023 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (99.4% מעסקאות המגורים בשנה).

לפי מספר חדרים

עד 2.5 חדרים ₪11,200/מ״ר

422 עסקאות · עסקה חציונית ₪495,000

3–3.5 חדרים ₪10,474/מ״ר

1,519 עסקאות · עסקה חציונית ₪715,000

4–4.5 חדרים ₪10,674/מ״ר

1,460 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,002,720

5 חדרים ומעלה ₪11,739/מ״ר

832 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,705,144

לפי תקופת בנייה

עד 1980 ₪9,838/מ״ר

1,851 עסקאות · עסקה חציונית ₪635,000

1981–2000 ₪10,148/מ״ר

901 עסקאות · עסקה חציונית ₪875,000

2001–2010 ₪11,324/מ״ר

292 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,260,000

2011–2020 ₪12,202/מ״ר

344 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,550,000

2021 ואילך ₪14,218/מ״ר

848 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,580,000

לפי שטח הנכס

עד 60 מ״ר ₪11,509/מ״ר

885 עסקאות · עסקה חציונית ₪454,000

60–90 מ״ר ₪10,072/מ״ר

1,342 עסקאות · עסקה חציונית ₪745,000

90–120 מ״ר ₪10,648/מ״ר

1,024 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,126,465

120–160 מ״ר ₪11,282/מ״ר

747 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,545,000

160 מ״ר ומעלה ₪11,064/מ״ר

262 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,200,000

אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 99% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 99% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.

מבנה הבעלות

קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2023

עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.

בעלות פרטית 24.2%

1,054 עסקאות · חציון ₪10,406/מ״ר

קרקע מדינה 35.6%

1,206 עסקאות · חציון ₪10,942/מ״ר

בעלות מעורבת 39.4%

2,297 עסקאות · חציון ₪10,422/מ״ר

רשות מקומית 0.5%

19 עסקאות · חציון ₪9,885/מ״ר

מבט קדימה

היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2023

בשנת 2023 פורסמו בבאר שבע 12 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 4,403 יחידות דיור. במקביל, 6 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2023 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.

מכרזי רמ״י לפי ייעוד

בנייה רוויה 5 מכרזים

3,900 יח״ד

דיור להשכרה 1 מכרזים

312 יח״ד

בנייה נמוכה/צמודת קרקע 4 מכרזים

191 יח״ד

כרייה וחציבה 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

מסחר ו/או משרדים 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

תוכניות בניין עיר · שנת 2023

6מאושרות ובתוקף

סה״כ 6 תוכניות שנושאות את 2023 כשנת אבן הדרך. לכל התוכניות בבאר שבע ←

מכרז	ייעוד	יח״ד	מיקום	פרסום	קישור
219/2023	בנייה רוויה	1,109	פסגת רמות	05/09/2023	פרטים ב-ERRA ←
9/2023	בנייה רוויה	1,109	פסגת רמות	18/01/2023	פרטים ב-ERRA ←
250/2023	בנייה רוויה	953	פסגת רמות	28/09/2023	פרטים ב-ERRA ←
318/2023	בנייה רוויה	682	רקפות	04/12/2023	פרטים ב-ERRA ←
62/2023	דיור להשכרה	312	פסגת רמות	30/03/2023	פרטים ב-ERRA ←
320/2023	בנייה נמוכה/צמודת קרקע	116	רקפות	04/12/2023	פרטים ב-ERRA ←
255/2023	בנייה רוויה	47	באר שבע הפארק	18/10/2023	פרטים ב-ERRA ←
256/2023	בנייה נמוכה/צמודת קרקע	38	באר שבע הפארק	18/10/2023	פרטים ב-ERRA ←
18/2023	בנייה נמוכה/צמודת קרקע	25	רקפות	02/02/2023	פרטים ב-ERRA ←
286/2023	בנייה נמוכה/צמודת קרקע	12	נאות לון	02/11/2023	פרטים ב-ERRA ←
211/2023	כרייה וחציבה	—	—	14/08/2023	פרטים ב-ERRA ←
183/2023	מסחר ו/או משרדים	—	רקפות	18/06/2023	פרטים ב-ERRA ←

מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2023 · 4,403 יח״ד בסך הכול.

מנתונים היסטוריים להחלטה

רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בבאר שבע היום?

דוח 2023 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.

פתחו את ניתוח השוק ←