שוק הנדל״ן בבית שמש — סיכום שנת 2021

מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של יציבות: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−1.4% מול 2020, ובדירות בלבד — +5.6%. היקף הפעילות השתנה ב-+25.5% במספר העסקאות וב-+64.5% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 3, שריכז 31.4% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 74.8% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,400,000, בשטח חציוני של 94 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪11,208–₪17,836 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 53.7% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 50.8% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 34574, עם מחיר חציוני של ₪11,154 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 35% מהמחזור השנתי של בית שמש. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2021 ואילך. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (99.7% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2021 פורסמו בבית שמש 14 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 1,342 יחידות דיור. במקביל, 38 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2021 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.