שוק הנדל״ן בעספיא — סיכום שנת 2022
עודכן לאחרונה: 21/07/2026
בשנת 2022 נרשמו בעספיא 195 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪46,556,880. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪3,348. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪150 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בעספיא לשנת 2022 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.
עספיא · 2022
הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים
החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בעספיא אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.
מה קרה בשוק בעספיא בשנת 2022?
מבחינת מחירים, 2022 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+42.3% מול 2021. היקף הפעילות השתנה ב-−13.3% במספר העסקאות וב-+30.1% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: מחירים עלו על רקע ירידה בהיקף הפעילות — היצע מצומצם. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 37.2% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 16.8% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס מגורים. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪325,000, בשטח חציוני של 178 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪2,108–₪5,035 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 0% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 3.5% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.
מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2022 במלואה · חושב 02/08/2026
מה נמכר בעספיא ב-2022
חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.
האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2022.
איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2022
הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.
הגוש הפעיל ביותר ב-2022 מבחינת מחזור כספי היה גוש 17165, עם מחיר חציוני של ₪200 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 61.2% מהמחזור השנתי של עספיא. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.
| גוש | עסקאות | חציון ₪/מ״ר | שינוי שנתי | נתח מהמחזור | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 17165 | 28 | ₪200 | +90.5% | 19.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17166 | 33 | ₪130 | -13.9% | 16.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17142 | 9 | ₪826 | +490.0% | 13.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17150 | 10 | ₪381 | +139.6% | 7.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17151 | 20 | ₪170 | -15.0% | 5.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17157 | 4 | ₪682 | -7.7% | 4.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17164 | 6 | ₪114 | +42.5% | 3.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17146 | 4 | ₪600 | +67.6% | 3.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17159 | 6 | ₪127 | -36.5% | 3.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17134 | 8 | ₪135 | +80.0% | 2.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17133 | 8 | ₪66 | -64.5% | 2.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17131 | 11 | ₪150 | — | 2.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17160 | 6 | ₪172 | +77.3% | 2.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17144 | 4 | ₪246 | +347.3% | 2.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17177 | 3 | ₪2,108 | — | 1.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17175 | 5 | ₪79 | — | 1.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17167 | 5 | ₪85 | -32.0% | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17158 | 3 | ₪280 | +65.7% | 1.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17140 | 3 | ₪63 | +40.0% | 0.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 17139 | 3 | ₪39 | — | 0.4% | פרטים ב-ERRA ← |
מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2022, מדורגים לפי מחזור כספי.
אילו דירות נמכרו בעספיא ב-2022
פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.
סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2022 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (100% מעסקאות המגורים בשנה).
אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 100% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 100% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.
קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2022
עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.
היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2022
בשנת 2022 פורסמו בעספיא 1 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 144 יחידות דיור. במקביל, 5 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2022 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.
סה״כ 5 תוכניות שנושאות את 2022 כשנת אבן הדרך. לכל התוכניות בעספיא ←
| מכרז | ייעוד | יח״ד | מיקום | פרסום | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| 91/2022 | בנייה נמוכה/צמודת קרקע | 144 | — | 30/03/2022 | פרטים ב-ERRA ← |
מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2022 · 144 יח״ד בסך הכול.
רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בעספיא היום?
דוח 2022 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.
פתחו את ניתוח השוק ←