שוק הנדל״ן בתל אביב-יפו — סיכום שנת 2021
עודכן לאחרונה: 21/07/2026
בשנת 2021 נרשמו בתל אביב-יפו 17,439 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪45,582,397,201. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪28,676 — −0.8% לעומת 2020. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪9,821 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בתל אביב-יפו לשנת 2021 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.
תל אביב-יפו · 2021
הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים
החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בתל אביב-יפו אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.
מה קרה בשוק בתל אביב-יפו בשנת 2021?
מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של יציבות: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−0.9% מול 2020, ובדירות בלבד — −0.8%. היקף הפעילות השתנה ב-+104.6% במספר העסקאות וב-+145.2% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 29.7% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 75.2% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,706,544, בשטח חציוני של 75 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪9,937–₪47,105 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 32.7% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 6.4% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.
מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2021 במלואה · חושב 02/08/2026
מה נמכר בתל אביב-יפו ב-2021
חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.
האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2021.
איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2021
הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.
הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 6213, עם מחיר חציוני של ₪14,856 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 22.1% מהמחזור השנתי של תל אביב-יפו. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.
| גוש | עסקאות | חציון ₪/מ״ר | שינוי שנתי | נתח מהמחזור | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 6213 | 1,840 | ₪14,856 | -58.8% | 8.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6634 | 87 | ₪54,813 | — | 4.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6212 | 581 | ₪54,166 | +9.6% | 4.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7104 | 419 | ₪44,675 | +0.7% | 3.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6977 | 36 | ₪31,487 | — | 2.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6107 | 274 | ₪35,097 | -13.4% | 2.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7053 | 18 | ₪5,855 | — | 2.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6217 | 259 | ₪47,660 | -0.9% | 1.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6108 | 229 | ₪42,009 | +10.0% | 1.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6631 | 162 | ₪41,360 | +18.4% | 1.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6649 | 277 | ₪39,013 | +8.2% | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6636 | 331 | ₪32,687 | +486.4% | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7002 | 44 | ₪119,141 | +2.4% | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6111 | 195 | ₪20,312 | +11.7% | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6625 | 252 | ₪33,333 | -6.7% | 1.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6628 | 151 | ₪14,090 | -38.9% | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6884 | 53 | ₪32,307 | — | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6630 | 214 | ₪16,777 | -52.3% | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6110 | 145 | ₪19,348 | — | 0.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6214 | 155 | ₪43,859 | +12.3% | 0.9% | פרטים ב-ERRA ← |
מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2021, מדורגים לפי מחזור כספי.
אילו דירות נמכרו בתל אביב-יפו ב-2021
פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.
סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (87.6% מעסקאות המגורים בשנה).
אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 88% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 89% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.
קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2021
עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.
היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2021
במקביל, 1 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2021 כשנת אבן הדרך שלהן. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.
רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בתל אביב-יפו היום?
דוח 2021 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.
פתחו את ניתוח השוק ←