שוק הנדל״ן בתל אביב-יפו — סיכום שנת 2025
עודכן לאחרונה: 21/07/2026
בשנת 2025 נרשמו בתל אביב-יפו 9,671 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪30,391,111,655. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪40,098 — −4.0% לעומת 2024. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪2,146 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בתל אביב-יפו לשנת 2025 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.
תל אביב-יפו · 2025
הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים
החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בתל אביב-יפו אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.
מה קרה בשוק בתל אביב-יפו בשנת 2025?
מבחינת מחירים, 2025 הייתה שנה של ירידה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−13.4% מול 2024, ובדירות בלבד — −4.0%. היקף הפעילות השתנה ב-−11.7% במספר העסקאות וב-−6.6% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: האטה רוחבית — גם המחירים וגם מספר העסקאות ירדו. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 1, שריכז 28.1% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 80.7% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪2,221,500, בשטח חציוני של 72 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪14,385–₪57,866 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 38.7% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 13% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.
מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2025 במלואה · חושב 02/08/2026
מה נמכר בתל אביב-יפו ב-2025
חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.
האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2025.
איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2025
הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.
הגוש הפעיל ביותר ב-2025 מבחינת מחזור כספי היה גוש 6213, עם מחיר חציוני של ₪25,692 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 22.9% מהמחזור השנתי של תל אביב-יפו. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.
| גוש | עסקאות | חציון ₪/מ״ר | שינוי שנתי | נתח מהמחזור | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 6213 | 549 | ₪25,692 | -54.1% | 5.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6896 | 107 | ₪79,445 | — | 5.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6634 | 226 | ₪76,952 | -6.8% | 4.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6900 | 403 | ₪984 | — | 3.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6212 | 277 | ₪56,349 | -7.2% | 3.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6885 | 147 | ₪45,217 | — | 3.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7077 | 36 | ₪29,417 | -55.8% | 3.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6106 | 189 | ₪57,857 | — | 2.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6111 | 136 | ₪61,326 | +13.9% | 2.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6625 | 222 | ₪46,103 | +1.3% | 2.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6217 | 139 | ₪63,600 | +3.1% | 2.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6632 | 47 | ₪36,585 | — | 1.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7104 | 120 | ₪52,759 | -5.9% | 1.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6107 | 81 | ₪51,275 | -9.1% | 1.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6108 | 93 | ₪51,632 | +14.6% | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6214 | 102 | ₪33,305 | — | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6636 | 160 | ₪23,809 | -44.5% | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6630 | 100 | ₪45,149 | +13.4% | 1.0% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7095 | 69 | ₪55,703 | — | 0.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 6631 | 146 | ₪41,427 | -24.3% | 0.9% | פרטים ב-ERRA ← |
מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2025, מדורגים לפי מחזור כספי.
אילו דירות נמכרו בתל אביב-יפו ב-2025
פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.
סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2025 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2021 ואילך. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (92.8% מעסקאות המגורים בשנה).
אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 93% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 92% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.
קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2025
עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.
היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2025
במקביל, 2 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2025 כשנת אבן הדרך שלהן. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.
רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בתל אביב-יפו היום?
דוח 2025 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.
פתחו את ניתוח השוק ←