שוק הנדל״ן בירושלים — סיכום שנת 2020

מבחינת מחירים, 2020 הייתה שנה של ירידה מתונה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−6.7% מול 2019, ובדירות בלבד — −2.8%. היקף הפעילות השתנה ב-+2.0% במספר העסקאות וב-−10.8% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 31.3% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 86.7% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,435,000, בשטח חציוני של 73 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪15,973–₪28,160 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 15.8% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 13.8% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2020 מבחינת מחזור כספי היה גוש 30864, עם מחיר חציוני של ₪33,333 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 9.4% מהמחזור השנתי של ירושלים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2020 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (98.7% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2020 פורסמו בירושלים 9 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 1,837 יחידות דיור. במקביל, 1 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2020 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.