דוח שנתי · 2024 · מחוז ירושלים

שוק הנדל״ן בירושלים - סיכום שנת 2024

עודכן לאחרונה: 01/11/2026

בשנת 2024 נרשמו בירושלים 11,948 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪26,089,350,415. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪30,558 - +8.4% לעומת 2023. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪3,745 למ״ר - יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בירושלים לשנת 2024 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.

₪26,089,350,415 +55.7%

מחזור השוק בשנת 2024

11,948 +41.8%

עסקאות

+9.8%

מגמת מחירים · כלל השוק

₪30,558 +8.4%

חציון ₪/מ״ר · מגורים (9,954 עסקאות)

₪3,745 +19.2%

חציון ₪/מ״ר · קרקע

בדקו מחיר עדכני בירושלים

ירושלים · 2024

דוחות שנתיים · ירושלים

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

לעמוד העיר ירושלים ←

עסקה חציונית · מגורים₪1,828,000

ממוצע ₪/מ״ר · מגורים₪30,432

שטח דירה חציוני · מ״ר77

נכסים חדשים · מגורים31%

גושים עם עסקאות389

פיזור מחירים · מגורים

הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים

החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בירושלים אחיד - או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר

רבעון תחתון · 25%₪14,464 חציון₪30,558 רבעון עליון · 75%₪39,764

ניתוח שנתי

מה קרה בשוק בירושלים בשנת 2024?

מבחינת מחירים, 2024 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+9.8% מול 2023, ובדירות בלבד - +8.4%. היקף הפעילות השתנה ב-+41.8% במספר העסקאות וב-+55.7% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק מתחמם - מחירים ופעילות עלו יחד. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 30.4% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 82.5% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,828,000, בשטח חציוני של 77 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪14,464–₪39,764 למ״ר - הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 30.9% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 18.8% מהמחזור היה בקרקעות מדינה - עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

עונתיות · מחזור לפי רבעון גובה העמודה = מחזור כספי · המספר = מחיר חציוני למ״ר

₪26,589 2,792 עסקאות · 20.4% +20.5% רבעון 1

₪29,694 2,540 עסקאות · 21.3% +11.7% רבעון 2

₪26,766 3,600 עסקאות · 27.9% -3.8% רבעון 3

₪29,565 3,016 עסקאות · 30.4% +12.5% רבעון 4

מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2024 במלואה · חושב 01/11/2026

תמהיל הנכסים

מה נמכר בירושלים ב-2024

חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה - סוגי הנכסים המובילים

מגורים +8.4% 82.5%

עסקאות9,954 היקף כספי₪21,533,774,783 חציון ₪/מ״ר₪30,558 עסקה חציונית₪1,828,000

דירה בבית קומות 79.3%

קוטג' חד משפחתי 0.9%

קוטג' דו משפחתי 0.7%

דירת גן 0.7%

דיור מוגן 0.3%

דירת גג 0.2%

דירת נופש 0.1%

קרקע +19.2% 9.0%

עסקאות1,013 היקף כספי₪2,352,432,498 חציון ₪/מ״ר₪3,745 עסקה חציונית₪295,706

מגורים 5.9%

ללא תיכנון 2.8%

מסחרי + מגורים 0.1%

מסחרי + משרדים 0.1%

מסחרי +15.0% 6.6%

עסקאות854 היקף כספי₪1,734,802,959 חציון ₪/מ״ר₪15,210 עסקה חציונית₪750,240

משרד 5.6%

חנות 0.4%

בניני ציבור 0.3%

תעשיה 0.2%

האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2024

פילוח גיאוגרפי

איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2024

הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics

לכל הגושים במפה

הגוש הפעיל ביותר ב-2024 מבחינת מחזור כספי היה גוש 30287, עם מחיר חציוני של ₪18,836 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 16.4% מהמחזור השנתי של ירושלים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר - ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

גוש	עסקאות	חציון ₪/מ״ר	שינוי שנתי	נתח מהמחזור	קישור
גוש 30287	442	₪18,836	—	4.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30107	318	₪7,965	-88.2%	4.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30169	287	₪33,333	—	3.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30863	235	₪17,000	—	2.8%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 31267	267	₪15,278	—	2.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30153	164	₪34,380	+5.9%	1.8%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30116	130	₪36,010	—	1.6%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30398	199	₪33,350	+12.7%	1.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30100	327	₪8,571	-58.9%	1.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30077	106	₪46,200	+116.4%	1.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30435	215	₪45,454	—	1.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30617	72	₪31,275	+9.3%	1.3%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30415	149	₪31,882	+19.5%	1.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30199	106	₪37,574	—	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30407	194	₪46,658	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 31317	43	₪73,111	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30102	89	₪44,412	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30245	66	₪42,854	+165.5%	0.9%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30187	80	₪34,670	—	0.9%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 29937	115	₪26,861	—	0.9%	פרטים ב-ERRA ←

מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2024, מדורגים לפי מחזור כספי

מאפייני הנכסים

אילו דירות נמכרו בירושלים ב-2024

פילוח עסקאות המגורים בלבד - לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2024 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (97.3% מעסקאות המגורים בשנה).

לפי מספר חדרים

עד 2.5 חדרים ₪41,860/מ״ר

1,415 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,491,000

3–3.5 חדרים ₪30,138/מ״ר

3,269 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,620,000

4–4.5 חדרים ₪29,591/מ״ר

3,085 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,940,000

5 חדרים ומעלה ₪31,153/מ״ר

1,919 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,496,522

לפי תקופת בנייה

עד 1980 ₪28,888/מ״ר

3,659 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,012,500

1981–2000 ₪27,727/מ״ר

1,603 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,600,000

2001–2010 ₪29,687/מ״ר

411 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,780,000

2011–2020 ₪32,251/מ״ר

674 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,790,000

2021 ואילך ₪32,563/מ״ר

2,989 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,773,287

לפי שטח הנכס

עד 60 מ״ר ₪37,142/מ״ר

3,202 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,104,000

60–90 מ״ר ₪27,906/מ״ר

3,077 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,970,000

90–120 מ״ר ₪27,678/מ״ר

2,197 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,773,287

120–160 מ״ר ₪29,978/מ״ר

1,112 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,845,500

160 מ״ר ומעלה ₪20,018/מ״ר

366 עסקאות · עסקה חציונית ₪4,341,500

אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 97% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 94% - ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור

מבנה הבעלות

קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2024

עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל - הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות

בעלות פרטית 40.7%

5,242 עסקאות · חציון ₪20,968/מ״ר

קרקע מדינה 18.8%

1,453 עסקאות · חציון ₪26,653/מ״ר

בעלות מעורבת 30.6%

4,370 עסקאות · חציון ₪30,912/מ״ר

רשות מקומית 0.1%

10 עסקאות · חציון ₪21,197/מ״ר

מבט קדימה

היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2024

בשנת 2024 פורסמו בירושלים 11 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 2,494 יחידות דיור. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.

מכרזי רמ״י לפי ייעוד

בנייה רוויה 7 מכרזים

2,209 יח״ד

דיור להשכרה 2 מכרזים

285 יח״ד

תעשיה 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

אחר 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

מכרז	ייעוד	יח״ד	מיקום	פרסום	קישור
155/2024	בנייה רוויה	790	אמת המים התחתונה	16/04/2024	פרטים ב-ERRA ←
244/2024	בנייה רוויה	730	פסגת זאב	29/07/2024	פרטים ב-ERRA ←
363/2024	בנייה רוויה	286	רמת שלמה	14/10/2024	פרטים ב-ERRA ←
367/2024	בנייה רוויה	200	בית צפאפא	15/10/2024	פרטים ב-ERRA ←
438/2024	דיור להשכרה	170	הר הצופים	05/12/2024	פרטים ב-ERRA ←
206/2024	בנייה רוויה	120	ולאגה	26/06/2024	פרטים ב-ERRA ←
466/2024	דיור להשכרה	115	פייר קניג	25/12/2024	פרטים ב-ERRA ←
245/2024	בנייה רוויה	56	פסגת זאב	29/07/2024	פרטים ב-ERRA ←
104/2024	בנייה רוויה	27	מקור חיים	14/03/2024	פרטים ב-ERRA ←
328/2024	תעשיה	—	א.ת. תלפיות	30/04/2025	פרטים ב-ERRA ←
70/2024	אחר	—	שיח ג'ראח	18/02/2024	פרטים ב-ERRA ←

מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2024 · 2,494 יח״ד בסך הכול

מנתונים היסטוריים להחלטה

רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בירושלים היום?

דוח 2024 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים - עכשיו, עם כל העסקאות המשוות

פתחו את ניתוח השוק