שוק הנדל״ן בירושלים — סיכום שנת 2021

מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+35.2% מול 2020, ובדירות בלבד — +3.0%. היקף הפעילות השתנה ב-+61.0% במספר העסקאות וב-+76.7% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק מתחמם — מחירים ופעילות עלו יחד. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 32.9% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 83.8% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,504,697, בשטח חציוני של 76 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪13,398–₪29,339 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 19.8% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 17.6% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 30287, עם מחיר חציוני של ₪9,159 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 12.6% מהמחזור השנתי של ירושלים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (99% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2021 פורסמו בירושלים 25 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 3,997 יחידות דיור. זהו המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.