דוח שנתי · 2025 · מחוז ירושלים

שוק הנדל״ן בירושלים - סיכום שנת 2025

עודכן לאחרונה: 01/11/2026

בשנת 2025 נרשמו בירושלים 9,977 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪22,287,787,945. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪31,500 - +3.1% לעומת 2024. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪4,305 למ״ר - יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בירושלים לשנת 2025 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.

₪22,287,787,945 -14.6%

מחזור השוק בשנת 2025

9,977 -16.5%

עסקאות

+2.7%

מגמת מחירים · כלל השוק

₪31,500 +3.1%

חציון ₪/מ״ר · מגורים (8,725 עסקאות)

₪4,305 +15.0%

חציון ₪/מ״ר · קרקע

בדקו מחיר עדכני בירושלים

ירושלים · 2025

דוחות שנתיים · ירושלים

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

לעמוד העיר ירושלים ←

עסקה חציונית · מגורים₪1,920,000

ממוצע ₪/מ״ר · מגורים₪30,830

שטח דירה חציוני · מ״ר78

נכסים חדשים · מגורים24%

גושים עם עסקאות394

פיזור מחירים · מגורים

הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים

החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בירושלים אחיד - או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר

רבעון תחתון · 25%₪11,530 חציון₪31,500 רבעון עליון · 75%₪41,322

ניתוח שנתי

מה קרה בשוק בירושלים בשנת 2025?

מבחינת מחירים, 2025 הייתה שנה של עלייה מתונה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+2.7% מול 2024, ובדירות בלבד - +3.1%. היקף הפעילות השתנה ב-−16.5% במספר העסקאות וב-−14.6% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: מחירים עלו על רקע ירידה בהיקף הפעילות - היצע מצומצם. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 3, שריכז 27% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 89.4% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,920,000, בשטח חציוני של 78 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪11,530–₪41,322 למ״ר - הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 24.4% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 13.6% מהמחזור היה בקרקעות מדינה - עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

עונתיות · מחזור לפי רבעון גובה העמודה = מחזור כספי · המספר = מחיר חציוני למ״ר

₪27,285 2,996 עסקאות · 26.4% +2.6% רבעון 1

₪30,587 2,210 עסקאות · 21.6% +3.0% רבעון 2

₪30,432 2,596 עסקאות · 27.0% +13.7% רבעון 3

₪30,252 2,175 עסקאות · 25.0% +2.3% רבעון 4

מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2025 במלואה · חושב 01/11/2026

תמהיל הנכסים

מה נמכר בירושלים ב-2025

חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה - סוגי הנכסים המובילים

מגורים +3.1% 89.4%

עסקאות8,725 היקף כספי₪19,914,662,349 חציון ₪/מ״ר₪31,500 עסקה חציונית₪1,920,000

דירה בבית קומות 87.0%

קוטג' חד משפחתי 1.1%

דירת גן 0.5%

קוטג' דו משפחתי 0.4%

דירת גג 0.2%

קוטג' טורי 0.1%

קומבינציה 0.1%

קרקע +15.0% 4.4%

עסקאות751 היקף כספי₪985,374,769 חציון ₪/מ״ר₪4,305 עסקה חציונית₪285,712

מגורים 3.1%

ללא תיכנון 0.8%

מסחרי + משרדים 0.5%

מסחרי -13.1% 5.5%

עסקאות460 היקף כספי₪1,224,962,958 חציון ₪/מ״ר₪13,213 עסקה חציונית₪725,500

משרד 4.1%

חנות 1.0%

תעשיה 0.3%

מחסנים 0.0%

מלאכה 0.0%

האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2025

פילוח גיאוגרפי

איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2025

הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics

לכל הגושים במפה

הגוש הפעיל ביותר ב-2025 מבחינת מחזור כספי היה גוש 30107, עם מחיר חציוני של ₪13,120 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 11.3% מהמחזור השנתי של ירושלים. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר - ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

גוש	עסקאות	חציון ₪/מ״ר	שינוי שנתי	נתח מהמחזור	קישור
גוש 30107	115	₪13,120	+64.7%	2.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30399	199	₪34,820	—	2.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30287	237	₪18,598	-1.3%	2.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30413	240	₪34,369	—	2.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30187	92	₪36,375	+4.9%	1.9%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30407	48	₪41,122	-11.9%	1.9%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 31317	52	₪76,263	+4.3%	1.7%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30261	67	₪49,970	—	1.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30501	117	₪34,708	—	1.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30102	120	₪64,006	+44.1%	1.5%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30169	73	₪34,177	+2.5%	1.4%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30118	8	₪42,066	—	1.3%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30194	82	₪36,730	—	1.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30561	88	₪35,105	—	1.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30415	123	₪30,686	-3.8%	1.2%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30077	42	₪57,557	+24.6%	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30100	70	₪43,867	+411.8%	1.1%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30025	124	₪7,724	—	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30245	109	₪13,955	-67.4%	1.0%	פרטים ב-ERRA ←
גוש 30153	88	₪38,086	+10.8%	1.0%	פרטים ב-ERRA ←

מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2025, מדורגים לפי מחזור כספי

מאפייני הנכסים

אילו דירות נמכרו בירושלים ב-2025

פילוח עסקאות המגורים בלבד - לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2025 היה 3–3.5 חדרים. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת עד 1980. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (96.2% מעסקאות המגורים בשנה).

לפי מספר חדרים

עד 2.5 חדרים ₪39,910/מ״ר

911 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,500,000

3–3.5 חדרים ₪31,090/מ״ר

2,972 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,475,000

4–4.5 חדרים ₪30,618/מ״ר

2,828 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,250,000

5 חדרים ומעלה ₪31,346/מ״ר

1,686 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,450,000

לפי תקופת בנייה

עד 1980 ₪28,094/מ״ר

3,654 עסקאות · עסקה חציונית ₪920,000

1981–2000 ₪28,766/מ״ר

1,417 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,700,000

2001–2010 ₪30,112/מ״ר

391 עסקאות · עסקה חציונית ₪1,970,000

2011–2020 ₪32,278/מ״ר

585 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,900,000

2021 ואילך ₪35,574/מ״ר

2,215 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,180,000

לפי שטח הנכס

עד 60 מ״ר ₪38,461/מ״ר

2,739 עסקאות · עסקה חציונית ₪925,000

60–90 מ״ר ₪28,983/מ״ר

2,752 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,080,000

90–120 מ״ר ₪28,695/מ״ר

2,045 עסקאות · עסקה חציונית ₪2,910,000

120–160 מ״ר ₪30,181/מ״ר

802 עסקאות · עסקה חציונית ₪3,950,000

160 מ״ר ומעלה ₪24,146/מ״ר

387 עסקאות · עסקה חציונית ₪5,000,000

אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 96% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 95% - ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור

מבנה הבעלות

קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2025

עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל - הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות

בעלות פרטית 42.6%

4,364 עסקאות · חציון ₪27,907/מ״ר

קרקע מדינה 13.6%

1,029 עסקאות · חציון ₪29,461/מ״ר

בעלות מעורבת 32.2%

3,783 עסקאות · חציון ₪30,568/מ״ר

רשות מקומית 0.2%

16 עסקאות · חציון ₪30,211/מ״ר

מבט קדימה

היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2025

בשנת 2025 פורסמו בירושלים 6 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 246 יחידות דיור. במקביל, 1 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2025 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.

מכרזי רמ״י לפי ייעוד

בנייה רוויה 2 מכרזים

157 יח״ד

דיור להשכרה 1 מכרזים

89 יח״ד

מסחר ו/או משרדים 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

מוסדות ו/או בניינים ציבוריים 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

תחנת כוח 1 מכרזים

ללא יח״ד מדווחות

תוכניות בניין עיר · שנת 2025

1מאושרות ובתוקף

סה״כ 1 תוכניות שנושאות את 2025 כשנת אבן הדרך. לכל התוכניות בירושלים ←

מכרז	ייעוד	יח״ד	מיקום	פרסום	קישור
474/2025	בנייה רוויה	117	פת קנאי הגליל	27/11/2025	פרטים ב-ERRA ←
469/2025	דיור להשכרה	89	הר הצופים	12/11/2025	פרטים ב-ERRA ←
369/2025	בנייה רוויה	40	רחוב רבקה	17/09/2025	פרטים ב-ERRA ←
371/2025	מסחר ו/או משרדים	—	מתחם D	25/09/2025	פרטים ב-ERRA ←
406/2025	מוסדות ו/או בניינים ציבוריים	—	הכניסה לעיר	15/09/2025	פרטים ב-ERRA ←
77/2025	תחנת כוח	—	—	13/03/2025	פרטים ב-ERRA ←

מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2025 · 246 יח״ד בסך הכול

מנתונים היסטוריים להחלטה

רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בירושלים היום?

דוח 2025 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים - עכשיו, עם כל העסקאות המשוות

פתחו את ניתוח השוק