שוק הנדל״ן בראש העין - סיכום שנת 2021
עודכן לאחרונה: 01/11/2026
בשנת 2021 נרשמו בראש העין 1,037 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪1,726,936,366. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪16,341 - +9.5% לעומת 2020. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪813 למ״ר - יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בראש העין לשנת 2021 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.
ראש העין · 2021
הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים
החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בראש העין אחיד - או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר
מה קרה בשוק בראש העין בשנת 2021?
מבחינת מחירים, 2021 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+30.6% מול 2020, ובדירות בלבד - +9.5%. היקף הפעילות השתנה ב-+27.7% במספר העסקאות וב-+44.7% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק מתחמם - מחירים ופעילות עלו יחד. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 28.9% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 93.4% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,860,000, בשטח חציוני של 118 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪13,297–₪19,086 למ״ר - הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 9.7% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 16.9% מהמחזור היה בקרקעות מדינה - עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.
מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2021 במלואה · חושב 01/11/2026
מה נמכר בראש העין ב-2021
חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה - סוגי הנכסים המובילים
האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2021
איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2021
הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics
הגוש הפעיל ביותר ב-2021 מבחינת מחזור כספי היה גוש 5611, עם מחיר חציוני של ₪16,694 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 62.5% מהמחזור השנתי של ראש העין. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר - ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.
| גוש | עסקאות | חציון ₪/מ״ר | שינוי שנתי | נתח מהמחזור | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 5611 | 283 | ₪16,694 | +10.6% | 32.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5581 | 92 | ₪18,137 | +28.7% | 10.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7284 | 72 | ₪16,239 | +6.4% | 7.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5480 | 31 | ₪22,021 | +44.2% | 6.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5485 | 63 | ₪17,222 | -0.2% | 5.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4271 | 79 | ₪4,500 | +309.1% | 5.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4272 | 51 | ₪8,906 | -38.8% | 3.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5486 | 40 | ₪16,113 | -2.6% | 3.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5019 | 24 | ₪15,500 | +8.1% | 2.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5512 | 27 | ₪15,568 | +9.7% | 2.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5490 | 22 | ₪14,906 | -3.4% | 1.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5498 | 11 | ₪15,178 | -14.4% | 1.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5018 | 20 | ₪16,551 | — | 1.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4252 | 11 | ₪1,483 | — | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5487 | 21 | ₪6,766 | — | 1.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5511 | 16 | ₪14,196 | — | 1.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5442 | 10 | ₪15,398 | +17.8% | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5443 | 13 | ₪16,400 | -12.5% | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4274 | 25 | ₪11,807 | -17.0% | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4253 | 35 | ₪4,309 | — | 1.2% | פרטים ב-ERRA ← |
מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2021, מדורגים לפי מחזור כספי
אילו דירות נמכרו בראש העין ב-2021
פילוח עסקאות המגורים בלבד - לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס
סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2021 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2011–2020. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (94.5% מעסקאות המגורים בשנה).
אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 95% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 95% - ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור
קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2021
עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל - הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות
היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2021
בשנת 2021 פורסמו בראש העין 2 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 500 יחידות דיור. במקביל, 22 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2021 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.
סה״כ 22 תוכניות שנושאות את 2021 כשנת אבן הדרך. לכל התוכניות בראש העין ←
| מכרז | ייעוד | יח״ד | מיקום | פרסום | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| 267/2021 | דיור מוגן (בית אבות) | 500 | אתר C | 25/08/2021 | פרטים ב-ERRA ← |
| 307/2021 | מסחר ו/או משרדים | — | מתחם C דרום | 05/09/2021 | פרטים ב-ERRA ← |
מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2021 · 500 יח״ד בסך הכול
רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בראש העין היום?
דוח 2021 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים - עכשיו, עם כל העסקאות המשוות
פתחו את ניתוח השוק