שוק הנדל״ן בראש העין — סיכום שנת 2023
עודכן לאחרונה: 21/07/2026
בשנת 2023 נרשמו בראש העין 960 עסקאות נדל״ן, בהיקף כספי כולל של ₪1,619,105,324. המחיר החציוני למ״ר בדירות עמד על ₪15,628 — −8.3% לעומת 2022. במקביל, חציון הקרקע עמד על ₪215 למ״ר — יחידת מידה אחרת לגמרי, שאינה מתערבבת במחיר הדירות. דוח זה מרכז את נתוני שוק הנדל״ן בראש העין לשנת 2023 בחתך מלא: היקפי פעילות, מחירים, עונתיות רבעונית, תמהיל סוגי הנכסים, פילוח גיאוגרפי לפי גושים ומאפייני הנכסים שנמכרו.
ראש העין · 2023
הטווח שבו נסגרו מחצית מעסקאות המגורים
החציון לבדו לא מספר את כל הסיפור. הרצועה שבין הרבעון התחתון לעליון מראה עד כמה שוק המגורים בראש העין אחיד — או מפוצל בין אזורים ורמות מוצר.
מה קרה בשוק בראש העין בשנת 2023?
מבחינת מחירים, 2023 הייתה שנה של ירידה מתונה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−6.8% מול 2022, ובדירות בלבד — −8.3%. היקף הפעילות השתנה ב-−1.7% במספר העסקאות וב-−1.8% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 3, שריכז 36.1% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 94.2% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,459,412, בשטח חציוני של 115 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪11,224–₪20,674 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 56.8% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 57.8% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.
מקור: ERRA Analytics · עסקאות מתוקנות משגיאות רישום · שנת 2023 במלואה · חושב 02/08/2026
מה נמכר בראש העין ב-2023
חלוקת המחזור השנתי לפי קטגוריית נכס, ובתוך כל קטגוריה — סוגי הנכסים המובילים.
האחוזים מחושבים מתוך המחזור הכספי הכולל של העיר בשנת 2023.
איפה בעיר התרחשו העסקאות ב-2023
הגושים המובילים לפי מחזור כספי. לחצו על גוש כדי לצפות בנתוני העסקאות המלאים שלו ב-ERRA Analytics.
הגוש הפעיל ביותר ב-2023 מבחינת מחזור כספי היה גוש 5499, עם מחיר חציוני של ₪11,302 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 76.8% מהמחזור השנתי של ראש העין. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.
| גוש | עסקאות | חציון ₪/מ״ר | שינוי שנתי | נתח מהמחזור | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 5499 | 204 | ₪11,302 | +11.9% | 21.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5955 | 127 | ₪16,655 | — | 18.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5611 | 91 | ₪21,512 | -2.0% | 14.1% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5581 | 76 | ₪19,820 | -7.4% | 11.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5504 | 118 | ₪11,594 | — | 10.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4271 | 87 | ₪1,481 | -39.9% | 2.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 7284 | 17 | ₪20,512 | -2.8% | 2.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4274 | 44 | ₪3,792 | +307.7% | 2.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5485 | 15 | ₪22,777 | -2.2% | 1.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5498 | 11 | ₪17,846 | -14.8% | 1.5% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4272 | 23 | ₪2,110 | -66.0% | 1.4% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5480 | 7 | ₪18,782 | — | 1.3% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5018 | 13 | ₪18,552 | -2.6% | 1.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5486 | 9 | ₪22,093 | +7.6% | 1.2% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5511 | 11 | ₪17,676 | -8.8% | 0.9% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4253 | 30 | ₪624 | — | 0.8% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5490 | 6 | ₪14,634 | +245.3% | 0.7% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5512 | 8 | ₪10,501 | -55.4% | 0.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 5442 | 7 | ₪9,446 | -54.9% | 0.6% | פרטים ב-ERRA ← |
| גוש 4273 | 11 | ₪3,065 | — | 0.4% | פרטים ב-ERRA ← |
מוצגים גושים עם שלוש עסקאות ומעלה בשנת 2023, מדורגים לפי מחזור כספי.
אילו דירות נמכרו בראש העין ב-2023
פילוח עסקאות המגורים בלבד — לפי מספר חדרים, תקופת הבנייה ושטח הנכס.
סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2023 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2021 ואילך. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (92.2% מעסקאות המגורים בשנה).
אורך העמודה = מספר העסקאות. פילוח החדרים מבוסס על 92% מעסקאות המגורים בשנה, פילוח שנות הבנייה על 92% — ביתרת העסקאות המאפיין לא דווח במקור.
קרקע פרטית מול קרקע מדינה ב-2023
עסקה בקרקע מדינה מתנהלת מול רשות מקרקעי ישראל — הליך, עלויות והיתכנות שונים מעסקה בין פרטיים. זהו החתך של המחזור השנתי לפי סוג הבעלות.
היצע הקרקע והתכנון שנפתח ב-2023
בשנת 2023 פורסמו בראש העין 2 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 550 יחידות דיור. במקביל, 34 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2023 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.
סה״כ 34 תוכניות שנושאות את 2023 כשנת אבן הדרך. לכל התוכניות בראש העין ←
| מכרז | ייעוד | יח״ד | מיקום | פרסום | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| 254/2023 | דיור מוגן (בית אבות) | 500 | ראש העין C | 17/10/2023 | פרטים ב-ERRA ← |
| 85/2023 | בנייה רוויה | 50 | אתר A | 20/03/2023 | פרטים ב-ERRA ← |
מקור: רשות מקרקעי ישראל · מכרזים שפורסמו בשנת 2023 · 550 יח״ד בסך הכול.
רוצים לדעת כמה שווה נכס ספציפי בראש העין היום?
דוח 2023 מראה את התמונה השנתית. ERRA Analytics מראה את המחיר האמיתי של גוש וחלקה מסוימים — עכשיו, עם כל העסקאות המשוות.
פתחו את ניתוח השוק ←