שוק הנדל״ן בראש העין — סיכום שנת 2022

מבחינת מחירים, 2022 הייתה שנה של ירידה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-−10.5% מול 2021, ובדירות בלבד — +4.2%. היקף הפעילות השתנה ב-−4.8% במספר העסקאות וב-−3.5% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: שוק יציב יחסית. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 4, שריכז 29.2% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 80.7% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪1,515,626, בשטח חציוני של 114 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪9,966–₪22,500 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 22.5% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 35.5% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2022 מבחינת מחזור כספי היה גוש 5611, עם מחיר חציוני של ₪21,949 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 60% מהמחזור השנתי של ראש העין. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2022 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2011–2020. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (92% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2022 פורסמו בראש העין 7 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 1,399 יחידות דיור. במקביל, 26 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2022 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.