שוק הנדל״ן בגבעת שמואל — סיכום שנת 2022

מבחינת מחירים, 2022 הייתה שנה של עלייה חדה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+60.5% מול 2021, ובדירות בלבד — +12.3%. היקף הפעילות השתנה ב-−21.5% במספר העסקאות וב-−21.8% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: מחירים עלו על רקע ירידה בהיקף הפעילות — היצע מצומצם. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 2, שריכז 38.2% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 91.5% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪2,691,419, בשטח חציוני של 107 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪20,995–₪27,141 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 63.4% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 14% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2022 מבחינת מחזור כספי היה גוש 6369, עם מחיר חציוני של ₪27,179 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 100.1% מהמחזור השנתי של גבעת שמואל. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2022 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2021 ואילך. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (96% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2022 פורסמו בגבעת שמואל 2 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 321 יחידות דיור. במקביל, 24 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2022 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.