שוק הנדל״ן במודיעין-מכבים-רעות — סיכום שנת 2023

מבחינת מחירים, 2023 הייתה שנה של עלייה מתונה: מדד המחירים המשוקלל של העיר נע ב-+3.9% מול 2022, ובדירות בלבד — +2.2%. היקף הפעילות השתנה ב-−34.7% במספר העסקאות וב-−20.5% בהיקף הכספי. התמונה המצטברת: מחירים עלו על רקע ירידה בהיקף הפעילות — היצע מצומצם. הרבעון הפעיל ביותר היה רבעון 1, שריכז 32.2% מהמחזור השנתי. בתמהיל הנכסים הובילה קטגוריית מגורים עם 81.9% מהמחזור, ובתוכה בלט סוג הנכס דירה בבית קומות. עסקה חציונית בעיר נסגרה ב-₪2,830,000, בשטח חציוני של 120 מ״ר. מחצית מעסקאות המגורים נסגרו בטווח של ₪21,875–₪29,262 למ״ר — הפער הזה מלמד עד כמה השוק בעיר אחיד או מפוצל בין אזורים. 12% מעסקאות המגורים היו בנכסים חדשים (שנבנו בשלוש השנים האחרונות). מבחינת בעלות, 22.1% מהמחזור היה בקרקעות מדינה — עסקאות שמתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל ולא בין פרטיים.

הגוש הפעיל ביותר ב-2023 מבחינת מחזור כספי היה גוש 5816, עם מחיר חציוני של ₪14,287 למ״ר. חמשת הגושים המובילים ריכזו יחד 29.5% מהמחזור השנתי של מודיעין-מכבים-רעות. הפער בין הגושים משקף את ההבדלים בין אזורי העיר — ותק הבנייה, ייעודי הקרקע והביקוש המקומי.

סוג הדירה הנפוץ ביותר בעסקאות 2023 היה 5 חדרים ומעלה. מרבית הנכסים שנמכרו נבנו בתקופת 2001–2010. הפילוח מבוסס על עסקאות המגורים שבהן דווחו מאפייני הנכס (100% מעסקאות המגורים בשנה).

בשנת 2023 פורסמו במודיעין-מכבים-רעות 2 מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, בהיקף של 234 יחידות דיור. במקביל, 22 תוכניות בניין עיר נושאות את שנת 2023 כשנת אבן הדרך שלהן. אלה הם המבט קדימה של הדוח: היצע כזה אינו משפיע על מחירי אותה שנה, אלא מסמן את מה שייכנס לשוק בשנים שאחריה.